Sie sind Vermieter und haben in den letzten Jahren trotz ständig steigender Kosten keine Mieteranpassung vorgenommen?
Dann mag es Zeit sein, genau dies zu tun.
Doch Vorsicht! Gesetz und Gerichte stellen hohe Formale Anforderungen an eine ordnungsgemäße Mieterhöhung; es gilt eine ganze Reihe rechtlicher Klippen zu umschiffen. Denn nur mit einem formell ordnungsgemäßen Erhöhungsverlangen kann ein Vermieter wirksam die Miete erhöhen.
Wann eine Mieterhöhung Sinn macht, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wichtig ist zu beachten, dass eine Mieterhöhung die sich allein auf die gestiegenen Kosten stützt unwirksam ist.
Ob nun bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder bei der Umlage von Kosten die Ihnen durch Modernisierungsmaßnahmen angefallen sind; in beiden Fällen gibt es strenge Prozedere der Mieterhöhung, welche gesetzlich genau normiert und zu beachten sind. So berechtigen z.B. nur solche baulichen Maßnahmen zur Kostenumlage auf den Mieter die unter § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB fallen. Auch nach Durchführung solcher Katalogmaßnahmen verbleiben immer noch die formellen Anforderungen des Erhöhungsschreibens selbst und der vorgegebenen Berechnung von Modernisierungskosten, Instandsetzungsanteil und Gesamterhöhungssumme zu beachten.
Auch die Durchführung der Mondernisierungsmaßnahmen selbst sollte nicht ohne vorherige Planung erfolgen. Denn um derartige Maßnahmen auch nur durchführen zu dürfen, muss ein Vermieter mit mehreren Monaten Vorlauf ein Ankündigungsschreiben an den Mieter richten, das den strengen formellen Vorgaben des § 555c BGB entspricht. Sonst kann ein Mieter der hiermit ggf. eine Mieterhöhung verhindern will, den Bau sogar durch ein Gericht stoppen lassen.
Ähnlich verhält es sich bei einer Mieterhöhung nach dem Mietspiegel. Auch hier geben Gesetz und Gerichte ein strenges und genaues Prozedere vor. Wer dies nicht einhält, wird mit seiner Mieterhöhung scheitern.
Nicht nur wurden Mietspiegel in der Vergangenheit immer wieder nachträglich von Gerichten für unwirksam erklärt und jeder hierauf gestützten Mieterhöhung damit die Grundlage entzogen. Auch sind auch viele Faktoren für die Mieterhöhung selbst zu beachten. Wie z.B. die gesetzliche Kappungsgrenze, welche je nach Lage des Mietobjektes 15 oder 20 % betragen kann, oder eine ordnungsgemäße Begründung entsprechend der Vorgaben des § 558a BGB.
Der Gesetzgeber stellt hohe Anforderungen an Mieter, die von ihrem Recht zur Mieterhöhung Gebrauch machen wollen und scheint an mancher Stelle zu vergessen, dass nicht jeder Vermieter auch ein Rechtsexperte ist. Gerne beraten und unterstützen wir Sie hierbei.
Rechtsanwalt und Notar