Entscheidung der Woche:
BGB §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2
Offenbarungspflicht des Verkäufers bzgl. Feuchtigkeit und Schimmelbildung; Zurechnung von unrichtigen Auskünften des Maklers; Makler als Verhandlungsgehilfe des Verkäufers; Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten
1. Unter dem rechtlichen Ansatz der vorvertraglichen Pflichtverletzung kann der Verkäufer von Wohneigentum verpflichtet sein zu offenbaren, dass sich unterschiedliche Mieter in der Vergangenheit über Feuchtigkeit und Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung beschwert haben, wenn der Käufer im Vorfeld des Vertragsschlusses nach Feuchtigkeits- und Schimmelschäden gefragt hat.
2. Unrichtige Auskünfte eines Maklers bei der Besichtigung muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler für ihn die Gespräche oder die Korrespondenz mit den Kaufinteressenten führt und die Besichtigungstermine leitet, also nicht nur weisungsgemäß etwaigen Kaufinteressenten das Haus aufschließt, um eine Besichtigung zu ermöglichen. Der Makler ist in diesem Fall der Verhandlungsgehilfe des Verkäufers, der sich dessen Wissen analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muss.
3. Ist der Makler Verhandlungsgehilfe des Verkäufers und hat er eine falsche Auskunft in Unkenntnis der Sachlage erteilt, kann sich der Verkäufer analog § 166 Abs. 2 BGB hierauf nicht berufen, wenn er Kenntnis besessen hat.
4. Eine Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten kann die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Immobilie begründen. Dabei wird die Kausalität zwischen Aufklärungspflichtverletzung und Abschluss des Vertrages vermutet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22, Rn. 58, beck-online). Für den weiterhin erforderlichen Schaden genügt es im Sinne des sog. subjektbezogenen Schadensbegriffs, wenn der Käufer dadurch einen Schaden erlitten hat, dass die Sache bei verständiger Würdigung für seine Zwecke nicht voll brauchbar war.
5. Bei der Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages nach den Grundsätzen der vorvertraglichen Pflichtverletzung sind kongruente Gegenansprüche des Verkäufers zu saldieren.
6. Sachverständigenkosten sind der obsiegenden Partei gem. § 96 ZPO nicht schon dann aufzuerlegen, wenn sie erfolglos geblieben sind. Vielmehr ist bei der für die Entscheidung erforderlichen Abwägung maßgebend einzustellen, ob die Erfolglosigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei voraussehbar war (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, Rn. 46, beck-online, m. w. N).
OLG Hamm, Urt. v. 8.5.2025 – 22 U 45/23
Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich an Notar Dr. Jan C. Nordmeyer