In einer aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Dachau (AG Dachau v. 10.05.2024 – 4 C 240/22) wurde kürzlich darüber geurteilt, unter welchen Umständen eine solche Kündigung zulässig ist. Der Fall zeigt, dass Kündigungen in solchen Fällen keineswegs ausgeschlossen sind, dass Vermieter sich aber trotzdem nicht blind auf allgemeine Prozentsätze oder Vermutungen verlassen sollten. Vielmehr ist eine sorgfältige rechtliche Prüfung des Einzelfalles unerlässlich.
In dem vom AG Dachau entschiedenen Fall wollte der Vermieter eine Immobilie verkaufen und kündigte daher vorab seinem Bestandsmieter. Dies begründete er damit, dass der Verkaufswert der Immobilie ohne Mieter erheblich höher sei. Nach den Feststellungen des Gerichts lag der Wert der Immobilie im vermieteten Zustand bei 1.182.000,00 €, während er ohne Mieter bei 1.614.000,00 € lag – eine Differenz von rund 432.000 € oder etwa 26,77 %. Das Gericht sah in dieser Differenz einen „erheblichen Nachteil“ für den Vermieter und bestätigte die Kündigung auf Grundlage des § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB als wirksam.
Wie sich aus den Vorgaben des BGH zu diesem Themenkomplex ergibt, hat ein Gericht an dieser Stelle jedoch stets eine Interessenabwägung im Einzelfall vorzunehmen. Hierbei macht es regelmäßig einen Unterschied, ob der Vermieter die Immobilie ggf. gerade erst mit dem Bestandsmieter erworben hat und daher beim Kauf schon wusste, worauf er sich einlässt. Außerdem können die Belange des Mieters, wie z.B. soziale Bedürftigkeit und tiefe örtliche Verwurzelung, auch in diesem Rahmen berücksichtigt werden. Im Falle des AG Dachau ging diese Abwägung zu Gunsten des Vermieters aus. Allerdings ist die Entscheidung auch nicht durch eine Berufungsinstanz überprüft worden, womit unklar ist, ob ein zweites Gericht dies genauso beurteilt hätte.
Das Urteil des AG Dachau zeigt erneut, dass die Frage, ob eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gerechtfertigt ist, von mehreren Faktoren abhängt. Vermieter, die über eine auf diesen Kündigungsgrund gestützte Kündigung nachdenken, sollten sich bewusst sein, dass solche Fälle komplex sind und von den Gerichten sorgfältig geprüft werden. Es reicht nicht aus, einen gewissen Mindererlös zu behaupten. Vielmehr muss der Vermieter detailliert darlegen können, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteile führt, welche die Interessen des Mieters überwiegen.
Die Kündigung eines Mietverhältnisses zur besseren wirtschaftlichen Verwertung einer Immobilie ist folglich möglich, aber an strenge rechtliche Voraussetzungen gebunden. Vermieter sollten sich nicht auf allgemeine Quoten verlassen, sondern die spezifischen Umstände ihres Falles genau prüfen und bewerten lassen. Da solche Entscheidungen nicht nur Einzelfallabhängig sind, sondern auch von den jeweils zuständigen Gerichten durchaus unterschiedlich bewertet werden, ist es ratsam, rechtlichen Beistand einzuholen, bevor eine Kündigung ausgesprochen und die hiermit verbundenen Kosten ausgelöst werden.
Gleiches gilt natürlich für Mieter, die eine hierauf gestützte Kündigung erhalten und sich effektiv hiergegen zur Wehr setzen wollen.
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Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht