Mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24)hat der BGH entschieden, dass eine unwirksame Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erhebliche Auswirkungen auf die Verjährung von Mängelansprüchen haben kann. Unter bestimmten Voraussetzungen können Ansprüche deshalb selbst bei Jahrzehnte alten Bauträgerobjekten noch durchsetzbar sein.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter kann es sich daher lohnen, bei erheblichen Baumängeln auch ältere Bauträgerverträge und Abnahmeunterlagen noch einmal genauer zu prüfen.
Warum ist die Abnahme so entscheidend?
Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren regelmäßig innerhalb von fünf Jahren. Entscheidend ist jedoch, dass diese Verjährungsfrist grundsätzlich erst mit der Abnahme beginnt.
Gerade bei Wohnungseigentumsanlagen kommt der wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums daher erhebliche Bedeutung zu. Ist eine vermeintlich erfolgte Abnahme wegen einer unwirksamen Vertragsklausel fehlgeschlagen und wurde auch später keine wirksame Abnahme erklärt, so kann die fünfjährige Verjährungsfrist für die betreffenden Mängelrechte noch gar nicht zu laufen begonnen haben.
Genau eine solche Konstellation lag der aktuellen Entscheidung des BGH zugrunde.
Die Entscheidung des BGH: Unwirksame Abnahmeklauseln
In dem vom BGH entschiedenen Fall war die Wohnanlage bereits Ende der 1990er-Jahre errichtet worden. Die Bauträgerverträge sahen vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte.
Eine solche vorformulierte Abnahmeklausel ist nach Auffassung des BGH jedoch unwirksam, wenn dem einzelnen Erwerber dadurch das Recht genommen wird, dass Gemeinschaftseigentum selbst auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und über die Abnahme zu entscheiden.
Zwar kann ein Erwerber grundsätzlich einen Dritten mit der Abnahme beauftragen. Ob er hiervon Gebrauch macht, muss jedoch seiner freien Entscheidung überlassen bleiben.
Auch bei später hinzugekommenen Erwerbern ist Vorsicht geboten. Im entschiedenen Fall enthielten sogenannte Nachzügler Verträge lediglich die Erklärung, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei bereits erfolgt. Auch eine solche Klausel hielt der BGH für unwirksam.
Mängelansprüche noch nach Jahrzehnten?
Die Folgen können erheblich sein. Ist die vorgesehene Abnahme aufgrund einer unwirksamen Klausel fehlgeschlagen und wurde das Gemeinschaftseigentum auch später nicht wirksam abgenommen, so beginnt die grundsätzlich fünfjährige Verjährungsfrist für die betreffenden Mängelrechte nicht zu laufen.
Im Fall des BGH waren die Arbeiten am streitgegenständlichen Dach bereits im Jahr 1999 abgeschlossen worden. Viele Jahre später machte die WEG Mängelrechte gelten und verlangte einen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 €.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, die Ansprüche könnten jedenfalls nach Ablauf von 15 Jahren nicht mehr durchgesetzt werden. Dem wiedersprach der BGH. Für eine solche pauschale Begrenzung auf 15 Jahre fehle eine gesetzliche Grundlage.
Eine zeitliche Grenze zieht der BGH dennoch: Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gilt in dieser besonderen Konstellation eine Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der aufgrund der unwirksamen Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
Dies bedeutet ausdrücklich nicht, dass für Baumängel allgemein eine 30-jährige Gewährleistungsfrist gilt. Entscheidend bleibt vielmehr die konkrete Abnahmesituation. Zu prüfen ist insbesondere, wie die Abnahme im Bauträgervertrag geregelt wurde, wer sie tatsächlich erklärt hat und ob hierzu eine wirksame Bevollmächtigung vorlag.
Auch die langjährige Nutzung des Objekts führt nicht ohne Weiteres zu einer nachträglichen Abnahme. Im vom BGH entschiedenen Fall stand einer solchen Annahme gerade entgegen, dass die Erwerber aufgrund der Vertragsgestaltung davon ausgegangen waren, das Gemeinschaftseigentum sei bereits wirksam abgenommen worden.
Über den geltend gemachten Kostenvorschuss entschied der BGH allerdings nicht abschließend. Die Sache wurde an das Berufungsgericht zurückgewiesen, weil hinsichtlich der behaupteten Baumängel noch weitere Feststellungen erforderlich waren.
Fazit: Handlungsempfehlung
Die Entscheidung des BGH ist insbesondere für ältere Wohnungseigentumsanlagen von erheblicher praktischer Bedeutung. Treten dort heute größere Baumängel auf, so sollten mögliche Ansprüche gegen den Bauträger nicht allein wegen des Alters der Immobilie vorschnell als verjährt angesehen werden.
Eine vermeintlich längst abgeschlossene Frage kann dabei entscheidend sein: Wurde das Gemeinschaftseigentum seinerzeit überhaupt wirksam abgenommen?
Deswegen unsere Empfehlung: Verwalter und WEG sollten bei erheblichen Mängeln ältere Bauträgerobjekte die ursprünglichen Bauträgerverträge und Abnahmeunterlagen prüfen lassen, bevor mögliche Ansprüche allein aufgrund des Zeitablaufs abgeschrieben werden. Eine unwirksame Abnahmeklausel kann entscheidenden Einfluss darauf haben, ob die Verjährung überhaupt begonnen hat.
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