Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018
Am 01.01.2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 in Kraft getreten. Hiermit hat der Gesetzgeber eine Reihe Änderungen ins Mietrecht gebracht. Doch was bedeutet dies konkret für Mieter und Vermieter? Veränderungen ergeben sich maßgeblich in drei Bereichen.
1.
Für Vermieter ist zunächst neu, dass sie in einer Ankündigung zur Durchführung von Modernisierungsarbeiten nunmehr auch dann den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung angeben müssen, wenn die Miete im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens gemäß § 559 c BGB erhöht werden soll. Bisher musste in diesen Fällen nicht vorher angegeben werden, in welcher Höhe eine Veränderung der Miete durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwarten ist.
Allgemein wurde eine Mieterhöhung nach diesem „vereinfachten Verfahren“ für den Vermieter deutlich erschwert. Bis hin zu einer gesetzlichen Verschuldensvermutung zu Lasten des Vermieters wurden ihm hier gleich eine Reihe von Steinen in den Weg gelegt. Natürlich bleibt abzuwarten, was die Rechtsprechung aus diesen Änderungen machen wird. Vorerst erscheint diese ohnehin in der Praxis eher selten gewählte Variante aber nunmehr noch unattraktiver und risikoreicher für Vermieter die in Ihre Bestandsobjekte investieren wollen, sodass diese Variante wohl nur noch weiter an praktische Relevanz einbüßen wird.
2.
Auch bei Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (gemäß § 559 BGB) haben die Rechte von Eigentümern weitere harte Einschnitte erfahren. So werden mit der Gesetzesnovelle Mieterhöhungen nach dieser Vorschrift nun nicht nur qualitativ in ihrer wirtschaftlichen Attraktivität eingeschränkt, der Gesetzgeber hat sich hier sogar für die Einführung einer absoluten Grenze entschieden. So wird einerseits Missbrauch verhindert und eine effektive Abschwächung der Mietpreisanstiege erwirkt. Andererseits werden hierdurch Investitionen in Bestandsobjekte für Vermieter nunmehr deutlich unattraktiver.
So konnten bisher bis zu 11% der dem Vermieter für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen entstandenen Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Nach der Neufassung des § 559 Abs. 1 BGB sind dies jetzt nur noch 8%.
Da Mieterhöhungen nach § 559 Abs. 1 BGB (anders als „klassische Mieterhöhungen“ nach § 558 BGB) nicht lediglich bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind, konnten Vermieter diese Möglichkeit in der Vergangenheit nutzen, um die Rentabilität ihrer Bestandsobjekte durch gezielte Investitionen auch über die Grenzen des Mietspiegels hinaus zu steigern. Die Schattenseite war, dass Mieten somit auch im Bereich eines qualifizierten Mietspiegels „künstlich“ weiter in die Höhe getrieben werden konnten. Dem hat der Gesetzgeber nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Zwar kann im Falle von Modernisierungsmaßnahmen immer noch eine Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus vorgenommen werden, diese ist jetzt aber auf einen festen Höchstwert beschränkt.
Bei Mieten von unter 7,00 € / m² ist eine Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen in einem Zeitraum von sechs Jahren jetzt nur noch um bis zu 2,00 € / m² zulässig. Bei Mieten, die über 7,00 € / m² liegen, liegt die Grenze in einem Zeitraum von sechs Jahren bei höchstens 3,00 € / m².
3.
Die letzte und wohl für die Praxis entscheidendste Änderung betrifft künftige Neuvermietungen.
Nach der Vorschrift des § 556 d Abs. 1 BGB, darf im Falle einer Neuvermietung, die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Durfte der Vermieter nur unter den engen Voraussetzungen der § 556 e oder § 556 f machen.
Bisher musste der Vermieter aber weder darüber aufklären, dass er hier über 10% der Vergleichsmiete verlangt, noch dies begründen. Deshalb konnte von Mieterseite aus kaum nachvollzogen werden, ob die Verlangte Miete nun noch zulässig ist oder nicht. Selbst, wenn ein Mieter feststellte, dass seine Miete tatsächlich von Anfang an höher als zulässig gewesen ist, hatte der Vermieter in der Vergangenheit hier nur wenig zu befürchten. Im schlimmsten Fall, drohte ihm, auf den Mietpreis zurückzufallen, den er zulässiger Weise höchstens hätte verlangen dürfen.
An dieser Stelle setzt das Mietrechtsanpassungsgesetz an und führt eine Reihe von Offenlegungspflichten für Vermieter ein, die nicht nur unaufgefordert und in vorgeschriebener Form zu erfolgen haben; sie sind überdies auch sanktionsbewehrt.
Will ein Vermieter jetzt bei einer Neuvermietung eine Miete verlangen, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so ist er gemäß § 556 g Abs. 1a) BGB verpflichtet, dem neuen Mieter darzulegen, weshalb er hierzu berechtigt ist. An der Zulässigkeit einer solchen erhöhten Miete ändert sich daher wenig. Vermieter müssen jedoch nunmehr vor Vertragsschluss offenlegen, dass sie mehr als 10 % über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen und warum sie hierzu in diesem konkreten Fall berechtigt sind.
Kommt ein Vermieter dieser Obliegenheit nicht noch vor Vertragsschluss nach, so kann er eine Miete von mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete selbst dann nicht verlangen, wenn ihm diese eigentlich zusteht. Zahlt ein Mieter dann fälschlicherweise zu viel, kann er das zu viel Gezahlte zurückfordern.
Allerdings hat der Gesetzgeber es verstanden, bei dieser Novelle darauf zu achten, wirtschaftliche Anreize für Vermieter, gegen ihre Aufklärungsvorschriften zu verstoßen, zu entziehen. So steht es einem Mieter, der einen entsprechenden Aufklärungsverstoß des Vermieters feststellt zu, sämtliche zu viel gezahlte Miete bis zur Grenze der Verjährung (bis zu 4 Jahre) zurückzufordern.
Dessen nicht genug, kann ein Vermieter, der es vor Vertragsschluss versäumt hat, den Mieter in der vorgeschriebenen Form über seine Gründe für die Miethöhe zu informieren, dies auch nicht ohne weiteres ungeschehen machen. Selbst, wenn er direkt nach Vertragsschluss sein Versäumnis nachholt, muss er gemäß § 556 g Abs. 1a BGB dann zwei Jahre warten, bis er die erhöhte und eigentlich von Anfang an zulässige Miete auch tatsächlich verlangen kann.
07.02.2019 – Hoffmann/TH