Wie war es bisher? die alte Rechtslage: Die Schriftformfalle
Nach bisheriger Rechtslage galt § 550 BGB über § 578 Abs.1 BGB auch für Gewerbemietverträge. Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mussten zwingend die Schriftform (§ 126 BGB) einhalten1. Schon kleine Verstöße führten zur Unwirksamkeit der Befristung: Der Vertrag galt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und konnte jederzeit ordentlich gekündigt werden².
Gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen konnte dies für beide Seiten gravierende Folgen haben. Vermieter verloren Planungssicherheit über mehrjährige Mietzahlungen; Mieter riskierten, dass Investitionen in Umbauten oder Ladenausstattung verfrüht verloren gingen und sie aus der eigenen Betriebsstätte gedrängt werden konnten. Die wirtschaftlichen Schäden summierten sich schnell in den sechsstelligen Bereich.
Die Neuregelung: Textform genügt
Durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BGBI. 2024 I Nr. 323) wurde § 578 Abs.1 BGB um einen neuen Satz ergänzt. Seit dem 01. Januar gilt:
- Für langfristige Mietverträge über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, genügt die Textform (§ 126b BGB).
Damit können Verträge auch wirksam per E-Mail, PDF oder sogar WhatsApp geschlossen werden, sofern Angebot und Annahme vollständig textlich fixiert und klar aufeinander bezogen sind. Änderungen und Ergänzungen müssen ebenfalls in Textform erfolgen. Aber auch mündliche Nebenabreden sind gültig, selbst bei einer sog. Vollständigkeitsklausel.
Entlastung mit neuen Unsicherheiten
Durch die Reform werden Formerfordernisse herabgestuft. Allerdings hat die Neuregelung zu viel Unsicherheit geführt. Denn die Anwendbarkeit des § 550 BGB hat der Gesetzgeber ja ausdrücklich weiter aufrecht erhalten und lediglich auf die Einhaltung der Textform reduziert. Ein Großteil der Fachliteratur geht daher davon aus, dass insbesondere die sog. Einheit der Urkunde auch bei einem in Textform geschlossenen Vertrag gewahrt bleiben muss. Ob das die Rechtsprechung ebenso sieht ist weitgehend unklar, da insbesondere der BGH sich zu der neuen Rechtslage noch gar nicht inhaltlich äußern musste. Auch ist umstritten, welche Erfordernisse konkret an eine einheitliche digitale Urkunde zu stellen sind und wann diese verletzt werden. Reicht zum Beispiel eine Bestätigung des Vertragsschlusses per eMail oder muss auf dem übermittelten Vertragsdokument eine digitale Signatur hinterlassen werden?
Dies bietet sowohl für Mieter als auch Vermieter erhebliche Risiken und neue Unsicherheiten.
Fazit: Handlungsempfehlung:
Mit § 578 Abs.1 S.2 BGB hat der Gesetzgeber ein seit Jahrzehnten bestehendes Problem entschärft. Die Reform bringt potentiell eine erhebliche Erleichterung und passt den Vertragsschluss im Gewerberaummietrecht an die technischen Entwicklungen an. Allerdings bringt dies, jedenfalls bis die offenen Fragen durch die Rechtsprechung geklärt wurden, auch erhebliche Unsicherheit mit sich. Die früher bestehende Schriftformfalle wird auch mit dieser Reform nicht abgeschafft und besteht jetzt als eine Textformfalle weiter. Zwar ist jetzt erstmalig digitale Vertragsgestaltung rechtssicher möglich, es bleibt aber Sorgfalt geboten. Nach wie vor ist davon abzuraten, einfach nur per eMail einen Vertragsschluss zu bestätigen.
Deswegen unsere Empfehlung: Unternehmen, Vermieter und Immobiliengesellschaften sollten ihre Vertragsmuster prüfen und an die neuen Texterfordernisse anpassen und insbesondere bei Vertragsänderungen anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen. Die Reform erleichtert die Form, aber neue Streitpunkte zeigen: Sorgfalt bleibt unerlässlich.
Rechtsanwalt und Notar