WEG-Reform (2020) - Entwurf zur Reformierung des Gesetzes

Der Gesetzgeber plant mit seinem "Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ die aus dem Jahre 1951 stammenden Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes umfassend zu reformieren. So sollen u.a. die Rechtsverhältnisse der einzelnen Eigentümer in Ihrem Verband, die Rechte und Pflichten des Verwalters solcher Wohnungseigentümergemeinschaften und die Möglichkeiten der Entziehung des Wohnungseigentums neu geregelt werden.

Der Gesetzentwurf zur WEG-Reform sieht im Wesentlichen folgende Änderungen am Wohnungseigentumsrecht vor:

Beschlussfassung der Eigentümerversammlungen vereinfachen

Der Entwurf sieht die Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen insbesondere durch die Nutzung der Möglichkeiten vor, die sich durch die Digitalisierung bieten. Die Eigentümer sollen künftig die Möglichkeit einer Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung beschließen können. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, sieht der Entwurf aber ausdrücklich nicht vor. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen soll von zwei auf vier Wochen verlängert werden. Ein Einberufungsverlangen sollen Wohnungseigetümer künftig auch in Textform, z.B. per E-Mail, stellen können. Derzeit fordert das Gesetz die Schriftform. Zudem soll es Wohnungseigentümern erleichtert werden, selbst eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist.

Eine Eigentümerversammlung soll künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig sein. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Zudem soll ausdrücklich normiert werden, dass das Protokoll der Eigentümerversammlung unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden muss.

Die Verpflichtung, eine gesonderte Beschluss-Sammlung zu führen, soll entfallen. An die Stelle der bisherigen Beschluss-Sammlung soll die Pflicht treten, Niederschriften von Beschlüssen (sowohl in Eigentümerversammlungen gefasste Beschlüsse als auch Umlaufbeschlüsse) sowie Urteilen aus Beschlussanfechtungsklagen und Beschlussersetzungsklagen aufzubewahren. Dies soll sowohl in Papierform als auch eingescannt und elektronisch zulässig sein. Beschlüsse, die die Kostenverteilung zum Gegenstand haben, sollen besonders hervorgehoben werden müssen, etwa durch eine farbliche Markierung, eine separate Liste oder bei elektronischer Aufbewahrung durch eine technische Lösung, die ein schnelles Auffinden ermöglicht. Dies soll Wohnungseigentümern einen schnellen Überblick über die relevanten Beschlüsse und Urteile ermöglichen.

Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen vereinfachen

Jeder Wohnungseigentümer soll künftig einen Anspruch darauf bekommen, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau sowie Maßnahmen zum Einbruchsschutz zu gestatten auch wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird. Neu in den Gesetzentwurf aufgenommen wurde auch ein Anspruch auf bauliche Veränderungen, die einen Glasfaseranschluss ermöglichen.

Zudem sollen Beschlussfassungen über sonstige bauliche Veränderungen vereinfacht werden. Diese sollen künftig mit einfacher Mehrheit möglich sein, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt.

Sondereigentum auch an Außenstellplätzen und Terrassen

Die Sondereigentusmfähigkeit von Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen soll erweitert werden. Die derzeitige Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit.

Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer sollen künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen können. Während sich diese Befugnis nach derzeitiger Rechtslage auf die Kostenverteilung für Maßnahmen im Einzelfall beschränkt und eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sieht der Entwurf vor, dass die Eigentümer künftig mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können.

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen

Jeder Wohnungseigentümer soll zudem ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen erhalten.

Mehr Befugnisse für Verwalter

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters sollen erweitert werden, um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums effizienter gestalten zu können. Der Verwalter soll aus Gründen der Rechtssicherheit im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Gemeinschaft erhalten. Im Innenverhältnis sollen die Eigentümer allerdings die Möglichkeit haben, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters zu beschränken.

Außerdem soll der Verwalter in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden können, über die eine Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist. Ein Maßstab dabei soll die Größe und Art der Anlage sein. Dem Entwurf zufolge sollen je nach Einzelfall auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen zum Kreis der gewöhnlichen Maßnahmen gehören können.

§ 49 Abs. 2 WEG, wonach das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen kann, soll gestrichen werden. Die Wohnungseigentümer seien hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt, heißt es in der Begründung des Gesetzentwurfs.

Einfachere Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften sollen sich dem Gesetzentwurf zufolge einfacher von einem Verwalter trennen können. So soll die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig sein; die Möglichkeit, den Verwalter abzuberufen soll auch nicht beschränkbar sein. Zugleich betont der Entwurf, dass für die Vergütung im Falle einer Abberufung die Vereinbarungen im Verwaltervertrag maßgeblich sind.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse

Vereinbarungsändernde Beschlüsse (insbes. Beschlüsse welche die Abweichungen von der Teilungserklärung vorsehen), wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum, wenn sie auf Grundlage einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden. Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, sollen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch bedürfen, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Entziehung des Wohnungseigentums

Der Entwurf sieht eine Neuregelung der Vorschriften zur Entziehung des Wohnungseigentums vor. So soll allgemein formuliert werden, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein. Die Wohnungseigentümer sollen zudem die Kompetenz erhalten, Vertragsstrafen für den Fall zu beschließen, dass ein Eigentümer seine Pflichten verletzt. Dies soll sowohl beim Verzug mit Geldforderungen als auch bei sonstigen Pflichtverletzungen möglich sein.

Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sieht der Entwurf vor, dass Mieter von Sondereigentumseinheiten verpflichtet sind, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden, wenn sie ihnen ordnungsgemäß vorab angezeigt werden. Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist eine Harmonisierung vorgesehen. So soll bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich sein. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.

Wir halten Sie über den weiteren Gesetzgebungsprozess auf dem Laufenden und stehen für weiterführende Fragen gerne zur Verfügung.

Ihr WEG-Team der Kanzlei Diekmeyer Wagenknecht Nordmeyer Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

Dr. Jan C. Nordmeyer                                            Timo Hoffmann

Rechtsanwalt und Notar                                        Rechtsanwalt

                                                                                    Fachanwalt für Mietrecht- und Wohnungseigentumsrecht