Schönheitsreparaturen nach Übergabe einer unrenovierten Wohnung?

Ist der Vermieter verpflichtet Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters durchzuführen, nachdem er ihm diese unrenoviert überlassen hat?

 

Der BGH (Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) hat ein vermeintlich „salomonisches“ Urteil gefällt:

Der Vermieter einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung muss Schönheitsreparaturen ausführen, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen muss so erfolgen, dass der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Der Mieter muss sich aber – in der Regel zur Hälfte – an den Kosten beteiligen.

Streit über die Höhe der Kosten ist damit vorprogrammiert.

Schönheitsreparaturen: Was seit 2015 gilt:

Wenn landläufig von Renovierung die Rede ist, ist nur die Beseitigung von Gebrauchsspuren gemeint, die beim Abwohnen einer Wohnung entstehen. Das heißt: tapezieren, Wände und Decken streichen, Türen, Fensterläden von innen, sowie Heizkörper und Heizungsrohre lackieren. Auch Bohrlöcher zu vergipsen, gehört dazu.

Diese Arbeiten kann der Mieter selbst verrichten. Voraussetzung aber ist, dass sie fachgerecht und von entsprechender Qualität sind. Fleckige Wände und blasige Tapeten muss der Vermieter nicht akzeptieren.

Wer die Reparaturen bisher durchführen musste

Eigentlich ist der Vermieter in der Pflicht, die Mietwohnung in Schuss zu halten. Davon darf allerdings abgewichen werden. Die meisten Mietverträge enthalten deshalb Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Dabei sind aber längst nicht alle Formulierungen rechtsgültig.

Welche Vertragsklauseln sind unwirksam?

Bisher galt: Wenn Mieter in eine unrenovierte Wohnung einziehen, sind Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ungültig. Mieter müssen dann weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren, entschied der BGH im Jahr 2015.

Bei unrenoviert übergebenen Wohnungen sind Reparaturklauseln im Mietvertrag nur dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter einen "angemessenen Ausgleich" zukommen lässt, falls dieser beim Einzug renoviert.

Starre Fristen sind unrechtmäßig.

Stehen im Mietvertrag zudem starre Fristen in Jahren, innerhalb derer zum Beispiel Küche oder Schlafzimmer zu renovieren sind, dann sind alle Vertragsklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam. Häufig geben diese Fristen vor, dass zum Beispiel Bad und Küche zwingend alle drei Jahre zu streichen sind - unabhängig davon, wie abgewohnt sie tatsächlich aussehen.

Desweiteren ist die pauschale Verpflichtung ungültig, dass Mieter bei Auszug zu renovieren haben. Denn das könnte auch Mieter treffen, die vielleicht nur ein halbes Jahr in der Wohnung gewohnt haben.

 

10.07.2020

 

Rechtsanwalt und Notar

Dr. Jan C. Nordmeyer