Kündigungssperrfristen wegen Eigenbedarfs

Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann sich der Erwerber zur Kündigung auf Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren berufen. Diese Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs gilt auch, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht beabsichtigt ist.

BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17
In dem vom BGH entschiedenen Fall mietete der Mieter eine circa 160 m² große Vierzimmer-Altbauwohnung im Jahr 1981 von dem damaligen Eigentümer an und lebt dort mit seiner Frau und seiner Tochter. Die neue Vermieterin, eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist seit Januar 2015 Eigentümerin des Grundstücks. Im Mai 2015 erklärte die GbR als Vermieterin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.01.2016 mit der Begründung, dass einer ihrer Gesellschafter die Wohnung für sich benötige, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in der Nähe zu seinen Büroräumen benötige.

Der Mieter widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Vermieterin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesellschafters in Zweifel.

Der BGH entschied, dass die von der Vermieterin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zwar grundsätzlich möglich, die Kündigung aber jedenfalls zu früh ausgesprochen worden sei.  Denn die Vermieterin habe die sich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ergebende sog. „Sperrfrist“ nicht eingehalten.

Zu dieser in § 577a Abs. 1a BGB normierten Sperrfrist führte der BGH nunmehr aus, dass es im vorliegenden Fall, dass eine Veräußerung des bereits vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft erfolgt, keiner weiteren Voraussetzungen bedarf. Insbesondere muss nicht an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden sein oder es müsste auch nur die Absicht bestehen, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.

Mit diesem Urteil stärkt der BGH weiter die Rechte der Mieter und beschränkt die Schutzwirkung von § 577a BGB nicht nur auf den Fall, dass der Erwerber von vermietetem Wohnraum zumindest beabsichtigt, diesen in Wohnungseigentum umzuwandeln. 

Was bedeutet dies?
Konsequenz dieser Entscheidung zu den bestehenden gesetzlichen Regelungen ist somit, dass jegliche Personenmehrheit welche ein Grundstück mit schon vermietetem Wohnraum erwirbt, sich erst nach Ablauf von drei Jahren auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs berufen kann. Dies muss in Zeiten der Wohnungsknappheit von den erwerbenden Personenmehrheiten wohl so hingenommen werden.

Allerdings sieht § 577 Abs.2 BGB die Möglichkeit vor, dass die Landesregierungen durch Rechtsverordnungen Gebiete ausweisen können, in denen die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist und dadurch die Kündigungssperrfrist dort auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

Tipp:
Insoweit sollten sich Personenmehrheiten vor dem Kauf eines Grundstücks mit schon vermietetem Wohnraum umfassend über die rechtlichen Gegebenheiten informieren.