Covid-19-Pandemie: Zweiter Lockdown für Gewerbetreibende

Muß die Miete weiter voll gezahlt werden?

Kann bei Nichtzahlung der Miete gewerblichen Mietern gekündigt werden?

Gesetz zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet-und Pachtverträgen auf Grund des Lockdowns zur Bekämpfung der Covid 19 Pandemie

Durch den zweiten gesetzlich vorgegebenen Lockdown zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie stellt sich nun für viele Mieter und Pächter schon ein zweites Mal seit Beginn der Pandemie die Frage, ob sie ihre Mieten trotz des Lockdowns weiter in voller Höhe zahlen müssen. Für die Vermieter stellt sich anders herum die Frage, ob ihnen das Recht zusteht Mietern, die die Mietzahlungen wegen des Lockdowns einstellen, zu kündigen.

Bereits während des ersten Lockdowns im April 2020 trat dieses Spannungsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter erstmals auf. Das zur Abmilderung der Folgen am 27.03.2020 erlassene Gesetz traf nur Sonderregelungen für Wohnraummieter und Kleinstgewerbetreibende. Das Gesetz war zeitlich befristet und ist mittlerweile ausgelaufen.

Jetzt im zweiten Lockdown hat der Fokus des Gesetzgebers umgeschwenkt. So hat die Bundesregierung mit dem „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-und Stiftungsrecht sowie im Miet-und Pachtrecht“ vom 22.12.2020 diesmal Sonderregelungen fürGewerberaummietverhältnisse beschlossen. Hier heißt es nun wie folgt:

„Sind vermietete [oder verpachtete] Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.“

An vielen Stellen ist jetzt zu lesen, dass dies bedeutet, dass Mieter seit dem 01.01.2021 wegen des bestehenden Lockdowns automatisch ihre Miete mindern können. Mit solchen Aussagen ist Vorsicht geboten. Streng genommen teilt der Gesetzgeber gar nicht mit, was die Rechtsfolge dieses Gesetzes sein soll, er stellt nur eine gesetzliche Vermutung auf.

Was heißt das nun konkret?  Mit diesem Gesetz ist es für Mieter lediglich möglich geworden, einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Anpassung des Mietvertrages für die Zeit des Lockdowns geltend zu machen. Wie diese Anpassung aussieht, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig und in dem neuen Gesetz gerade nicht geregelt.

Hier kommt sicher regelmäßig eine anteilige Minderung der Miete in Betracht. Allerdings kann es ebenso geboten sein, lediglich eine Stundung der Miete oder eines Anteils hiervon zu verlangen oder beides zu kombinieren. Ein vollständiger Wegfall der Zahlungspflicht (Minderung zu 100 %), ist zwar in absoluten Extremfällen denkbar, dürfte regelmäßig aber wohl gar nicht in Betracht kommen.

Die konkrete Bemessung eines solchen Anspruchs, und wie er im Einzelfall auszugestalten ist, ist ausgesprochen komplex und von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Hierzu dürfte eine Offenlegung der Umsatzzahlen des Mieters und ein Vergleich mit den vorangegangenen Monaten, in welchem kein Lockdown bestand, gehören. Darüber hinaus sollte ein Vergleich mit den Vorjahreszahlen angestellt werden. Der Mieter muss sich hierbei alles, was er noch über einen Onlineshop oder ähnliche Umsatzquellen mit dem Betrieb in den Mieträumen an Umsätzen generiert anrechnen lassen. Auch staatliche Hilfen sowie Kurzarbeitergeld müssen mitberechnet werden. Lediglich der verbleibende Differenzbetrag ist von dem Anspruch betroffen.

Wenn hierüber Streit zwischen Mieter und Vermieter besteht und man sich nicht einigen kann, ist ein langer Rechtsstreit vorprogrammiert. Der Gesetzgeber hat in Artikel 1 § 44 des Gesetzes festgeschrieben, dass ein Gericht bei einer Klage über die Anpassung der Miete oder Pacht spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift einen frühen ersten Verhandlungstermin abhalten muss. Zu einem Urteil wird es in einem ersten Termin aber nicht kommen. Bleiben die Parteien uneinig, wird das Klageverfahren sich hinziehen.

Es kann für beide Parteien nur sinnvoll sein, solche Verfahren zu verhindern. Hierfür ist wichtig frühzeitig die richtigen Schritte zu ergreifen. Bei entsprechenden Verhandlungen stehen wir Ihnen gerne zur Seite.

Gerne beraten wir Sie zu den neuesten gesetzlichen Entwicklungen und Möglichkeiten in der aktuellen Pandemie.

Timo Hoffmann

Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht

04.02.2021