BHG-Urteil zum Immobilienkauf

Erneute BGH-Entscheidung (Urteil vom 19.01.2018, V ZR 256/16) zu den klassischen Problemen beim Immobilienkauf:

  • Beschaffenheitsangaben in Maklerexposé
  • Haftungsausschluss für Sachmängel
  • Arglistiges Verschweigen durch den Verkäufer


Das Urteil des BGH vom 19.01.2018 enthält drei Kernaussagen:

  1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15).

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  2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016, V ZR 23/15)

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  3. Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat


Der Entscheidung des BGH lag der folgende, immer wieder anzutreffende, Sachverhalt zugrunde:
In dem notariellen Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird ein vollständiger Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart, während die im vorvertraglichen Stadium dem Käufer gegenüber erklärten die Beschaffenheitsangaben (hier im Maklerexposé) keinen Eingang in den notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag finden. Im Verkaufsexposé des Maklers wurde das Kaufobjekt in dem streitgegenständlichen Fall u. a. wie folgt beschrieben:

„Es stammt aus den 50er Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. D. h. Fenster, Türen, Bad und Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neusten Stand. … Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Der Verkäufer hatte vor der Hausbesichtigung durch den Käufer die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, also eine sogenannte „Verkaufslackierung“ angebracht, die dem Käufer den Eindruck vermittelte, der Keller sei in jeder Hinsicht trocken.

Tatsächlich war der Keller natürlich nicht trocken, sodass es zu diesem Rechtsstreit kam.
Der BGH entschied, dass zur Beschaffenheit des Kaufobjekts nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auch solche Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten dürfe; dazu zählen auch Angaben in einem Exposé – sei es vom Verkäufer oder vom Makler erstellt. Die darin beschriebenen Beschaffenheiten dürften erwartet werden, wobei im Rahmen des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entscheidend sei, ob die Angaben Eingang in den Notarvertrag gefunden haben. Unabhängig davon entschied der BGH aber, dass der in dem notariellen Grundstückskaufvertrag enthaltene Haftungsausschluss auch diese Angaben in dem Exposé umfasse, sodass der Käufer sich darauf nicht berufen konnte. Letztlich gab der BGH jedoch dem klagenden Käufer doch recht, da der BGH von einem arglistigen Verhalten des Verkäufers durch das Anbringen der sogenannten „Verkaufslackierung“ ausging, sodass sich der Verkäufer insoweit auf den vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen konnte.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier.