Kehrtwende des BGH stärkt die Rechte von Wohnungseigentumsgemeinschaften gegenüber ihren säumigen Mitgliedern
Von Rechtsanwalt Jan Wittenborn
Anlässlich der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 01.07.2007 hatte der Gesetzgeber auch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geändert. Ziel des Gesetzgebers war es, Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) bei der Versteigerung einer Eigentumswohnung eines Mitgliedes, dann eine bessere Rangposition gegenüber anderen Gläubigern zu verschaffen, wenn das Mitglied auch gegenüber der Gemeinschaft noch offene Zahlungsverpflichtungen hat.
Während die Ansprüche anderer Gläubiger, zum Beispiel der den Kaufpreis finanzierenden Bank, nur aus der Rangklasse 5 des § 10 ZVG befriedigt werden, werden die Ansprüche der WEG gegen das säumige Mitglied beispielsweise auf rückständige Hausgeldzahlungen aus der besseren Rangklasse 2 befriedigt.
Weitere Voraussetzung ist, dass die Forderung der Gemeinschaft 3% des Einheitswertes des Wohnungseigentums übersteigt. Dazu verlangen die Versteigerungsgerichte seit der Entscheidung des BGH vom 17.04.2008 (V ZB 13/08) bereits bei der Antragstellung die Vorlage des Einheitswertbescheides, über den jedoch nur der säumige Wohnungseigentümer verfügt, der diesen gewöhnlich nicht herausgibt. Ebenso verhalten sich die Finanzämter unter Verweis auf das Steuergeheimnis. Konsequenz dieser missglückten Rechtsprechung war die Zurückweisung des Versteigerungsantrages der WEG aus Rangklasse 2 und die Zulassung ‚nur’ aus Rangklasse 5. Damit hatte der BGH durch seine Rechtsprechung das Reformziel des Gesetzgebers leer laufen lassen.
In zwei neuen Entscheidungen vom 02.04. und 07.05.2009 (V ZB 157/08 und 142/08) zeigt der BGH nun den Weg auf, wie das Reformziel doch noch erreicht werden kann. Zum einen kann statt auf den Einheitswert auch auf den sog. Verkehrswert abgestellt werden, der regelmäßig vom Gericht durch ein einzuholendes Gutachten ermittelt wird. Zum anderen ist der Antrag auf Betreibung der Versteigerung aus Rangklasse 2 nicht generell zurückzuweisen, sondern nur zurückzustellen. Dann, wenn die Voraussetzungen im laufenden Verfahren eintreten, ist der Versteigerungsantrag auch aus Rangklasse 2 zuzulassen. Das ist regelmäßig bis zum Beginn des Versteigerungstermins der Fall, so dass die WEG bei der Verteilung des Versteigerungserlöses bevorzugt befriedigt wird.
